Il Sole 19.11.15
Nulli gli aumenti extra contratto per le locazioni
di Saverio Fossati

Il Parlamento ci riprova contro gli affitti in nero. Se sopravvivrà all’esame della Camera e del Governo, l’emendamento 4.0.22 a firma Franco Mirabelli (Pd), approvato ieri dalla Commissione Bilancio del Senato, porterà una mini rivoluzione nel mondo delle locazioni. Il tutto, dopo che la Consulta aveva distrutto con due bordate (sentenze 50/2014 e 169/2015) la precedente norma (commi 8 e 9 dell'articolo 3 del decreto legislativo 23/2011) che consentiva all’inquilino di beneficiare di un «premio» (affitto super ridotto per quattro anni) se avesse denunciato al fisco la mancata registrazione del contratto.
Ora, evitando prudentemente soluzioni del genere, l’emendamento introduce nella legge 431/98 un nuovo testo dell’articolo 13, con due tipi di sanzioni. La prima è la nullità di ogni accordo «volto a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto»: cioè le famose “scritture private” con cui si cercava di legalizzare il nero dal punto di vista contrattuale, esponendosi così al solo rischio fiscale.
La seconda consiste nella restituzione di quanto versato in più dall’inquilino rispetto a quanto indicato nel contratto registrato; la richiesta va fatta entro sei miei dalla riconsegna dell’immobile locato. Una norma che vale anche in caso non ci sia stata alcuna scrittura privata ma il soldi in più siano stati dati senza formalità. Naturalmente diventa difficilissimo dimostrare che sia avvenuta questa “integrazione” in caso di passaggio di contanti.
Il locatore dovrà comunicare la registrazione della locazione all’amministratore di condominio entro 60 giorni.
Viene anche chiarito che in generale sono nulli i patti che derogano ai limiti di durata dei contratti previsti dalla legge 431/98. Infine l’emendamento passa a rafforzare, sempre con la sanzione della nullità, il divieto di patti per ottenere aumenti occulti sui canoni concordati. Sempre entro sei mesi dalla riconsegna, il conduttore può chiedere di riavere quanto pagato in più.
Infine, quando il contratto (libero o concordato) non sia stato registrato, l’inquilino può chiedere in Tribunale che da subito la locazione venga ricondotta ai termini di legge (articolo 1 della legge 431/98); se si tratta di contratto a canone concordato, a decidere l’importo dell’affitto sarà il giudice.
Per Daniele Barbieri, segretario generale del Sunia «è un efficace deterrente contro il mercato nero», mentre secondo Massimo Pasquini (Unione inquilini) è «un pannicello caldo».